Cena nowego mieszkania jest często podobna do ceny zakupu gruntu i budowy domu jednorodzinnego. Średnie koszty eksploatacji mogą również być podobne. Dlatego coraz więcej klientów zastanawia się czy lepiej zainwestować w lokum na osiedlu czy w podobnej cenie – dom z ogrodem. Podpowiadamy kiedy warto kupić mieszkanie, a kiedy dom i jakie koszty dodatkowe należy uwzględnić.
Na realną wartość każdego rodzaju nieruchomości mieszkaniowych składa się wiele elementów takich, jak standard wykonania, lokalizacja i czas dojazdu do centrum, infrastruktura transportowa i usługowo-handlowa w sąsiedztwie, obecność terenów zielonych, opłaty związane z utrzymaniem inwestycji, w tym wysokość podatku gruntowego, a także plan zagospodarowania okolicy. Decydując się na przeprowadzkę powinniśmy wziąć pod uwagę też płynność sprzedaży nieruchomości w przyszłości.
- Wybór pomiędzy domem i mieszkaniem nie jest uzależniony tylko od dodatkowego metrażu, który zwykle można zyskać kupując lub budując lokum pod miastem. W tym kontekście warto pamiętać, że własny dom wymaga więcej zaangażowania od właściciela. Najprostszym przykładem są prace związane z utrzymaniem trawnika wokół budynku. Dlatego zakup mieszkania jest preferowany przez osoby, które nie mogą lub nie chcą przeznaczać czasu na dodatkowe prace. Przekazanie wielu zadań administracji budynku, ma jednak swoje wady. Właściciel pojedynczego mieszkania, nie uniknie sporów wynikających ze wspólnego zarządzania nieruchomością i potrzebnych kompromisów (np. w kwestii remontu części wspólnych). Oczywiście wiele zależy też od atmosfery panującej we wspólnocie mieszkaniowej – mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
Zarządzanie wydatkami
Porównując koszty zakupu nowego mieszkania w mieście z kosztami zakupu ziemi i budowy domu na obrzeżach, bardziej opłacalną inwestycją może być dom. Miesięczne opłaty za energię, gaz, wodę, wywóz odpadów, kanalizację są często niższe niż średnia opłat w przypadku nowego mieszkania. Wprawdzie w przypadku domu często mamy do czynienia z sezonowością opłat – wyższe koszty ogrzewania zimą skutkują wyższymi opłatami w miesiącach zimowych. W budynkach wielorodzinnych z kolei wiele wydatków jest dzielone pomiędzy wszystkich mieszkańców – np. koszty ochrony. Zapewnienie bezpieczeństwa w domu wymaga więcej zaangażowania i generuje większe koszty. Jednak ogólny bilans w przeliczeniu na metraż przy odpowiednim zarządzaniu wydatkami jest na plus w przypadku domu.
- Koszty eksploatacyjne zależą od kosztów inwestycyjnych. Im lepsze materiały i technologie wybierzemy w trakcie budowy, tym niższe koszty napraw poniesiemy w przyszłości. Dobrze ocieplony dom, to również niższe koszty ogrzewania. W przypadku domu mamy większy wpływ na to czy zainstalujemy np. kolektory słoneczne, które mogłyby generować dodatkowe oszczędności w przyszłości – mówi Edward Więcek, Dyrektor ds. Rozwoju Projektów Skanska Residential Development Poland. – Można też zwrócić uwagę na wydatki związane z parkingiem, które mogą być pozycją kosztową w budżecie domowym właścicieli mieszkań, a których raczej nie ponosimy będąc właścicielami domu – dodaje.
Decydując sami o własnej posesji nie musimy ponosić kosztów związanych z utrzymaniem czy renowacją części wspólnych, wynikających z np. uchwał wspólnoty mieszkaniowej.
Proces zakupu i przeprowadzka
Kupując mieszkanie, nie uczestniczymy w procesie formalnym związanym z budową, który może być skomplikowany i czasochłonny. Nie musimy ubiegać się o pozwolenie na budowę czy warunki techniczne, choć oczywiście często zdarza się, że kupując mieszkanie na wczesnym etapie inwestycji, na klucze możemy poczekać kilkanaście miesięcy.
- Zakup nowego mieszkania może przypominać zakup gotowego produktu, z którego po podpisaniu aktu notarialnego w zasadzie można od razu korzystać. Deweloper odpowiada m.in. za cały proces formalny i proces budowy, a po oddaniu obiektu do użytku przez 5 lat klienci mogą skorzystać z tzw. rękojmi – wyjaśnia Edward Więcek.
Nawet, jeśli chcemy mieszkanie zaaranżować samodzielnie i wykończyć je własnymi siłami, jest to łatwiejsze niż w przypadku budowy domu. Już sam wybór działki wymaga szczególnej staranności. Konieczne jest sprawdzenie możliwości zabudowy, jakie daje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy, której uzyskanie może potrwać nawet kilka miesięcy. Analiza działki musi również obejmować warunki gruntowe i istniejące zadrzewienia. Sytuacja wygląda nieco prościej jeśli jesteśmy właścicielem terenu, na którym ma powstać dom. Dokumentacja, którą musimy zdobyć obejmuje wówczas przede wszystkim uzyskanie warunków technicznych i pozwolenia na budowę (a w określonych przypadkach jedynie złożenie zawiadomienia o zamiarze rozpoczęcia budowy). Posiadając działkę, znacznie łatwiej również otrzymać kredyt na finansowanie budowy. Grunt może być potraktowany przez kredytodawcę po prostu jako wkład własny.
Widok z okna czy sklep za rogiem?
Dla wielu niewątpliwym atutem posiadania domu jest widok z okna i duża ilość terenów zielonych wokół, a także mniejsze natężenie ruchu samochodowego i wielkomiejskiego zgiełku. Badania Uniwersytetu Medycznego w Exeter [1] pokazują, ze codzienne obcowanie z naturą istotnie poprawia jakość życia psychicznego i pozytywnie wpływa na ogólny stan zdrowia. Z drugiej strony, dla osób dojeżdżających codziennie do pracy odległość od centrum miasta może być pewnym utrudnieniem.
- Po przeprowadzce na obrzeża miasta po jakimś czasie zaczyna nam brakować sklepu wielobranżowego za rogiem, przedszkola w sąsiednim budynku czy kilku linii autobusowych. Jeśli posiadamy dzieci, to odczujemy też słabszą dostępność infrastruktury medycznej, sportowej i rozrywkowej – kin, teatrów, basenu. Siłą rzeczy zaczynamy więc spędzać na dojazdach autem coraz więcej czasu i pieniędzy – mówi Edward Więcek, który prywatnie jest właścicielem domu poza miastem.
Według wyliczeń bloga niezaleznosc-finansowa.pl [2], średnio na dojazdach z przedmieść do centrum miasta (ok. 20 km) spędzamy ok. 1,3 dnia w miesiącu, wydając na paliwo i eksploatację auta ok. 400 zł miesięcznie. Mieszkanie na osiedlu oznacza zwykle dostęp do infrastruktury handlowo-usługowej i transportowej w bardzo bliskiej odległości. Pewnym elementem, o którym czasami zapominamy może być infrastruktura techniczna, czyli m.in. szerokopasmowy Internet. Na przedmieściach nie zawsze podłączenie do szybkiej sieci jest łatwe, technologia ta jest również mniej stabilna niż w mieście. Często oferta operatorów jest mniej atrakcyjna ze względu na mniejszą intensywność zaludnienia. W przypadku osiedli wielorodzinnych światłowód jest często w standardzie.
Inwestycja na lata
Wybierając miejsce zamieszkania, można również wziąć pod uwagę parametr mobilności. Mieszkanie jest nieruchomością łatwiej zbywalną – zwykle, jeśli jest dobrze zlokalizowana możemy szybciej ją sprzedać i wynająć. Nie zawsze natomiast koszt zakupu będzie niższy niż cena za jaką uda nam się sprzedać lokal. Z drugiej strony, wiele domów jest zlokalizowanych na gruntach, których wartość rośnie w czasie.
Kluczowe jest przemyślenie wszystkich czynników, nie tylko tych finansowych, a ostatecznie wybranie możliwości najlepiej zaspokajającej nasze potrzeby, także w perspektywie długofalowej. Niezależnie od tego, czy zdecydujemy się kupić dom czy mieszkanie, najważniejsze to wybrać takie miejsce, w którym po prostu poczujemy się dobrze.
[1] Badania Uniwersytetu Medycznego w Exeter dotyczące wpływu mieszkania pośród zieleni na zdrowie ludzi zostało przeprowadzone na próbie 1000 osób. Część z badanych przeprowadziła się na zielone obrzeża, a część odwrotnie – do bardziej zurbanizowanych części miasta. Wyniki badania zostały opublikowane m.in. w magazynie Environmental Science & Technology. Źródło: http://www.exeter.ac.uk/news/featurednews/title_349054_en.html
[2] http://niezaleznosc-finansowa.pl/mieszkanie-w-centrum-czy-na-obrzezach/